AKTUALNOŚCI

Tak się zmieniły hipoteki – 4 lata jak cała epoka

Kilka lat to rynku kredytów hipotecznych cała epoka. Marże z cyfrą „zero” na początku, kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości – to już raczej nie wróci. O tym, jak wiele się zmieniło, najlepiej przypomnieć może zestawienie najnowszej edycji rankingu Bankier.pl z wynikami sprzed zaledwie czterech lat.

Tworząc sierpniową edycję rankingu kredytów hipotecznych, sięgnęliśmy po ten sam profil klienta, co w lutym 2012 r. Ceny nieruchomości od tego czasu nie zmieniły się na tyle, by jego założenia przestały być aktualne. Jednak oferty podsuwane przez banki to już zupełnie inna rzeczywistość. W zestawieniu jak na dłoni widać skutki zaleceń KNF, spadku stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej banków.

Kredyt bez wkładu własnego – wymarły gatunek

W lutym 2012 r. para kupująca mieszkanie o wartości 250 tys. zł i zarabiająca łącznie 4500 zł netto mogła sfinansować transakcję w całości z kredytu. Zobowiązanie ze wskaźnikiem LTV równym 100 proc. zaoferowało wówczas 14 instytucji. Wśród nich znalazły się także banki, które dziś nie istnieją. Polbank EFG i Kredyt Bank znalazły nowych właścicieli, a marka MultiBank zniknęła, wchłonięta przez mBank.

Proponowane w tym czasie marże mogą przywołać łzę w oku u kredytobiorców dziś starających się o finansowanie – 10 z 14 banków gotowych było pożyczać przy stawce poniżej 1,5 pp. Najniższa stawka wynosiła 1 pp., a najwyższa – 3,45 pp. Dla porównania, dziś tylko dwie instytucje serwują podobne warunki. Trzeba jednak posiadać co najmniej 20 proc. wkładu własnego i zmieścić się w wyśrubowanych kryteriach dotyczących „wiarygodności kredytowej”.

W sierpniu 2016 r. kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości to wymarły gatunek. Wprowadzane od 2014 r. minimalne progi wkładu własnego wyeliminowały ten produkt z rynku. Bez wyłożenia 1/10 ceny z własnej kieszeni, potencjalni kredytobiorcy mogą zapomnieć o bankowym finansowaniu.

Oprocentowanie, czyli nauka płynąca z historii

Zmiany w wymaganiach dotyczących wkładu własnego spowodowały, że bezpośredniego porównania można dokonać tylko w przypadku zobowiązań z LTV 90 proc.

W 2012 r. bank wygrywający w zestawieniu (Deutsche Bank) proponował marżę 1,1 pp., ale w czołówce znalazły się także instytucje, które zeszły poniżej 1 pp. – chociażby Nordea (0,95 pp.) czy BZWBK (0,99 pp.). Stawkę zamykały wówczas Polbank EFG (marża 2,5 pp.) i Raiffeisen Bank (3,45 pp.).

W 2016 r. na podium królował Bank BPS z 1,3 pp. marży dostępnej dla klientów najwyższej jakości (standardowa stawka bez cross-sellingu to 1,9 pp.). Oferta dla kredytobiorców posiadających 10 proc. wkładu własnego jest dziś skromna – w 2012 r. kredytu udzieliłoby 18 banków, dziś – tylko 8spośród biorących udział w rankingu. Krótka lista banków to nie tylko konsekwencja zmian na rynku – fuzji i przejęć. To również efekt uboczny zaleceń nadzoru. W 2012 r. 20-procentowego wkładu własnego wymagały tylko trzy banki (BPH, Citi Handlowy i Credit Agricole), dziś – trzykrotnie więcej.

Kredyty hipoteczne znacząco zdrożały w ciągu 4 lat, ale te podwyżki zamaskowały inne czynniki. Spójrzmy na oprocentowanie – kredytobiorca korzystający ze zwycięskiej oferty w 2012 r. płacił odsetki naliczane według stopy 6,04 proc. Dziś wartość ta jest o połowę niższa – 2,97 proc.(dla pierwszego miejsca w rankingu). Spadek stóp procentowych, i w konsekwencji wskaźnika WIBOR, wyraźnie odbił się na wysokości raty. Za pożyczone 225 tys. zł kredytobiorca z 2012 r. musiał zapłacić (w najlepszym razie) 1330 zł. Dziś to wydatek na poziomie poniżej 1 tys. zł.

Osoby zaciągające dziś kredyt hipoteczny z łatwością mogą ulec złudzeniu „taniego kredytu”. Wprawdzie zgodnie z zaleceniami KNF bank powinien postraszyć potencjalnego klienta symulacjami pokazującymi wpływ wzrostu stóp na ratę, ale rzadko kto pamięta, że WIBOR na poziomie 5 proc. był codziennością zaledwie kilka lat temu. Wspomnienie o tym fakcie może zacierać się także już w pamięci osób, które zaciągnęły zobowiązania 4 lata temu. Dziś płacą one, dzięki niższym wówczas marżom, mniej niż klienci dopiero debiutujący na kredytowym rynku.

Michał Kisiel