Stałe raty, ale niższa zdolność – hipoteki ze stałą stopą mogą być skromniejsze
Wybór kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem może nie pozostawać bez wpływu na maksymalną dostępną kwotę. Z analizy Bankier.pl wynika, że w części banków „stała” formuła stopy przekłada się na niższą nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolność kredytową.
Tylko miesiąc pozostał do ważnego terminu – na rynek mają trafić kredyty hipoteczne z co najmniej okresowo stałą stopą procentową. Każdy z banków finansujących nieruchomości będzie musiał od połowy 2021 roku mieć taki produkt w swojej ofercie.
Na razie wybór jest stosunkowo skromny. Kredyty ze stałą ratą proponuje sześć instytucji stanowiących czołówkę pod względem udziałów w rynku: Bank Pekao, Bank Millennium, BNP Paribas Bank, ING Bank Śląski oraz PKO BP i Santander Bank.
Z porównania ofert kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem przeprowadzonego przez Bankier.pl w maju wynika, że banki w zróżnicowany sposób wyceniają ten produkt względem kredytów ze zmienną stopą. Oprocentowanie stałe jest obecnie wyższe od konstrukcji „WIBOR plus marża” o 0,9-1,6 pp. Oznacza to automatycznie wyższe niż w zmiennoprocentowym kredycie raty.
Zdolność kredytowa a stałe oprocentowanie
Banki przygotowujące symulacje dla rankingu kredytów hipotecznych zawarły w nich również szacunkową maksymalną zdolność kredytową profilowych klientów. Przykładowymi kredytobiorcami była bezdzietna para przed 30. rokiem życia. Przyjęliśmy, że małżeństwo dysponuje co miesiąc kwotą 6 tys. zł. Dochody pochodzą z umów o pracę na czas nieokreślony.
Porównaliśmy szacunki maksymalnej zdolności kredytowej dla dwóch scenariuszy:
- kredytu ze zmiennym oprocentowaniem,
- kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem (przez 5 lat).
W przypadku kredytu z 10-procentowym wkładem własnym dwie instytucje przedstawiły dokładnie takie samo oszacowanie, a dwie gotowe były zaproponować klientom wybierającym stałą stopę niższą kwotę. W Banku Pekao różnica wyniosła 49,4 tys. zł, a w Banki Millennium 53 tys. zł.
| Porównanie szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej przy kredycie ze zmienną i okresowo stałą stopą procentową (LTV 90 proc., dla profilowych klientów o dochodzie 6 tys. zł miesięcznie) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Lp. | Bank | Maksymalna szacowana zdolność kredytowa – kredyt ze zmiennym oprocentowaniem | Maksymalna szacowana zdolność kredytowa – kredyt ze stałym oprocentowaniem | Różnica |
| 1. | Bank Pekao | 678 500 zł | 629 100 zł | – 49 400 zł |
| 2. | Santander Bank | 534 266 zł | 534 266 zł | – zł |
| 3. | Bank Millennium | 494 000 zł | 441 000 zł | – 53 000 zł |
| 4. | PKO BP | 380 800 zł | 380 800 zł | – zł |
| Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-20.5.2021 r. | ||||
W scenariuszu uwzględniającym 20-procentowy wkład własny pojawiają się dwie kolejne instytucje, które nie mają w swojej ofercie produktów z 10-procentową wpłatą. Nie zmienia się jednak lista banków różnicujących szacunki dla zmiennej i stałej stopy. W Banku Pekao różnica wynosi 91,5 tys. zł, a w Banku Millennium – 53 tys. zł.
| Porównanie szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej przy kredycie ze zmienną i okresowo stałą stopą procentową (LTV 80 proc., dla profilowych klientów o dochodzie 6 tys. zł miesięcznie) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Lp. | Bank | Maksymalna szacowana zdolność kredytowa – kredyt ze zmiennym oprocentowaniem | Maksymalna szacowana zdolność kredytowa – kredyt ze stałym oprocentowaniem | Różnica |
| 1. | Bank Pekao | 734 100 zł | 642 600 zł | – 91 500 zł |
| 2. | BNP Paribas Bank | 701 579 zł | 701 579 zł | – zł |
| 3. | ING Bank Śląski | 695 729 zł | 695 729 zł | – zł |
| 4. | Santander Bank | 534 266 zł | 534 266 zł | – zł |
| 5. | Bank Millennium | 494 000 zł | 441 000 zł | – 53 000 zł |
| 6. | PKO BP | 415 150 zł | 415 150 zł | – zł |
| Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 14-20.5.2021 r. | ||||
Wkrótce czeka nas wysyp nowych kredytów hipotecznych opartych na stałym oprocentowaniu. Czas pokaże, czy kredytobiorcy będą jako kryterium wyboru stosować również maksymalną dostępną kwotę finansowania. Jeśli tak się stanie, może dojść do niekorzystnego zjawiska – kredytujący się „pod korek” będą skłonni wybierać produkt bazujący na zmiennej stopie, a dysponujący pewnym marginesem bezpieczeństwa w domowych finansach – rozwiązanie bardziej przewidywalne w krótkim okresie.
