Nadchodzi kredyt 2 proc. Sprawdzamy haczyki w projekcie ustawy.

Posiadanie odziedziczonego udziału w prawie do nieruchomości nie zamknie drogi do kredytu z dopłatami. Kredytobiorca będzie jednak musiał w ciągu 12 miesięcy od dnia nabycia kredytowanego mieszkania rozpocząć w nim „prowadzenie gospodarstwa domowego”, albo straci prawo do dopłat. Sprawdzamy, co kryje się w wyczekiwanym projekcie wprowadzającym „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.

Po serii zapowiedzi ze strony przedstawicielu rządu i kilku dawkach, czasami sprzecznych, „przecieków” o szczegółach programu mamy w końcu dostęp do projektu ustawy, na którą czeka spora grupa zainteresowanych. W pierwszych dniach lutego opublikowano dokument zawierający pierwszą wersję ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Opisuje ona m.in. zasady działania nowego schematu dopłat do kredytów hipotecznych dla kupujących pierwszą nieruchomość.

Najważniejsze ograniczenia – wiek i posiadanie nieruchomości

Przypomnijmy, że podstawowe ograniczenia w dostępie do „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” prezentują się następująco:

Kredytobiorca nie może mieć ukończonych 45 lat.
Kredytobiorca nie może mieć prawa do nieruchomości – kredyt z dopłatą ma być przeznaczony na pierwsze mieszkanie.

W projekcie doprecyzowano oba podstawowe warunki. Pierwszy z nich, w przypadku, gdy kredytu udziela się współkredytobiorcom prowadzącym wspólnie gospodarstwo domowe, uznaje się za spełniony, gdy młodsza z osób nie ukończyła 45 roku życia.

Drugi warunek rozumiany jest szerzej niż mogło to wynikać z wcześniejszych zapowiedzi. Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą posiadać (w dniu udzielenia kredytu i przed tym dniem):

Prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Osobami wchodzącymi w skład gospodarstwa domowego są zgodnie z definicjami ustawy:

osoby prowadzące takie gospodarstwo, czyli samodzielna i pełnoletnia osoba lub małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską lub opieką prawną.
Oraz dzieci pozostające pod władzą rodzicielską albo opieką prawną co najmniej jednej z osób prowadzących gospodarstwo i stale z nią zamieszkujące.

Nie zawsze pierwsza nieruchomość – wyjątki

W projekcie przewidziano pewien wyjątek od „zasady pierwszej nieruchomości”. Jeśli osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy posiadają (samodzielnie lub łącznie) prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50 proc. i nabyte w drodze dziedziczenia, a jednocześnie:

nie zamieszkują w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy
lub kredyt będzie przeznaczony na nabycie pozostałych udziałów,

to droga do dofinansowania pozostaje otwarta. Projekt nie precyzuje, jak weryfikowany będzie pierwszy z wymienionych warunków, poza oświadczeniem kredytobiorcy.

Drugi z wyjątków dotyczy nieruchomości wyłączonych z użytkowania w wyniku katastrofy budowlanej lub klęski żywiołowej. Tu prawo własności nie będzie przeszkodą we wnioskowaniu o kredyt z dopłatami. Analogicznie oba wymienione warunki dotyczą spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Na co można będzie przeznaczyć kredyt 2 proc.?

Ze środków pochodzących z kredytu będzie można:

Nabyć prawo własności mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym.
Pokryć wkład budowlany w spółdzielni mieszkaniowej.
Planujący budowę domu, również mogą liczyć na dofinansowanie kredytu, jeśli przeznaczą go na nabycie nieruchomości gruntowej lub wydatki związane z budową. Warto zwrócić uwagę, że jeśli staramy się o finansowanie wydatków związanych z budową, posiadana działka budowlana może być potraktowana jako wkład własny, nie może być ona jednak obciążona kredytem i to na niej musi zostać wzniesiona nieruchomość.

W projekcie ustawy nie znalazły się na tym etapie żadne ograniczenia dotyczące stron transakcji, np. wyłączenie nabycia od członków rodziny.

Czy można będzie wnieść dowolny wkład własny?

Ponieważ program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” nie przewiduje żadnych limitów cenowych dla kredytowanych nieruchomości, to teoretycznie mógłby posłużyć jak „finansowy dopalacz” przy zakupie domu lub mieszkania z dowolnej półki cenowej i powierzchniowej. Uzupełnieniem dofinansowanego kredytu mógłby być wówczas wkład własny.

Projekt ustawy uzupełnia jednak tę potencjalną lukę. Kredyt będzie można połączyć z gwarancją wkładu własnego (co oznacza, że kredytobiorca nie wnosi żadnych środków). Druga możliwość to wniesienie wkładu własnego, ale w kwocie nie wyższej niż 200 tys. zł. Łącznie z ograniczeniem kwoty kredytu do:

500 tys. zł – dla singli i
600 tys. zł – dla gospodarstw wspólnych z małżonkiem lub co najmniej jednym dzieckiem,

Daje to faktycznie limit wartości nabywanej nieruchomości na poziomie odpowiednio 700 tys. zł i 800 tys. zł.

Od limitu wkładu własnego przewidziano jednak odstępstwa. Jeśli finansujemy kredytem budowę domu, a działka stanowi wkład własny, to wartość działki powiększona o kwotę kredytu musi zmieścić się w limicie 1 mln zł. Inwestor będzie miał zatem większe pole do manewru niż np. kupujący mieszkanie w wielkim mieście.

Nie zawsze „2 proc.” – dopłaty będą limitowane

„Kredyt na 2 proc. przez pierwszych 10 lat” – taki skrócony slogan reklamował główne założenia schematu dopłat. W rzeczywistości sposób działania dofinansowania do rat jest nieco bardziej skomplikowany.

Po pierwsze, zamiast 10 lat mamy „2 razy po 5 lat”. Stopa oprocentowania wyznaczana będzie bowiem na 60 rat. Dopłata do miesięcznej raty wyliczana jest na podstawie średniego oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą z poprzedniego kwartału pomnożonego przez wskaźnik 0,9. Zakłada się przy tym, że pozostałe 0,1 to obszar marży, czyli swobodnej konkurencji pomiędzy kredytodawcami. Od tego wskaźnika odejmuje się 2 i w ten sposób powstaje stawka wyliczana na potrzeby dopłaty do „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”. Po 5 latach spłat kalkulacja będzie przeprowadzana ponownie, oczywiście dla nowych stawek.

Po drugie, dopłata może się okazać niższa niż zakłada ustawowy wzór. „W kwartałach, w których wysokość średniego oprocentowania nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych o okresowo stałej stopie procentowej byłaby wyższa niż 10 proc., tj. wskaźnik służący naliczeniu dopłaty będzie wynosił 9 proc. (0,9 parametru rynkowego), dopłata do raty będzie ograniczona do kwoty odpowiadającej części odsetkowej raty obliczonej zgodnie z oprocentowaniem kredytu wynoszącym maksymalnie 7 proc.” – tak wyjaśniono budżetowy bezpiecznik w ocenie skutków regulacji.

W okresie trwania dopłat kredyt będzie spłacany obowiązkowo w formule raty malejącej. Uwzględniając dopłaty, powinno to dać ratę poniżej „rynkowego” kredytu z ratą równą. Natomiast po zakończeniu dopłat, domyślną formułą staną się raty równe, chyba że kredytobiorca zdecyduje inaczej.

Kiedy będzie można stracić dopłatę?

Można spodziewać się, że spore kontrowersje wzbudzą projektowane przepisy dotyczące warunków, w których kredytobiorcy mogą stracić prawo do otrzymywania dopłat. W szczególności za „haczyk” uznać można fragment wskazujący, że jeśli w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia prawa własności lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z wykorzystaniem środków kredytu z dopłatą, kredytobiorca nie rozpoczął w tym lokalu albo tym domu prowadzenia gospodarstwa domowego, dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił upływ tego terminu, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi wraz z odsetkami ustawowymi naliczanymi dla kwoty każdej z tych dopłat od dnia spłaty raty, którą obejmowała dana dopłata.

Dla kredytobiorców oznacza to konieczność szybkiego wprowadzenia się do nieruchomości niezależnie np. od stanu jej wykończenia czy postępów w usuwaniu usterek przez dewelopera. Projekt nie wskazuje jednak, jak weryfikowane będzie spełnienie tego warunku. Minister Buda pytany o tę kwestię odpowiedział, że narzędziem może być „po pierwsze oświadczenie pod groźbą odpowiedzialności karnej. (…) Być może wizytacja terenowa banku, który udzielił kredytu. (…) Wpiszemy możliwości kontrolne, by wyeliminować „kombinacje” – wskazano w materiale PAP.

Utrata prawa do dopłat będzie miała miejsce również, gdy m.in.:

W okresie otrzymywania dopłat nieruchomość zostanie sprzedana (z wyjątkiem zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców).
W okresie otrzymywania dopłat nieruchomość zostanie wynajęta lub użyczona.
W okresie otrzymywania dopłat zmieniony zostanie sposób użytkowania nieruchomości lub jej części, w sposób, który uniemożliwia zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
W okresie otrzymywania dopłat kredytobiorca nabędzie inną nieruchomość (poza drogą dziedziczenia).
W okresie otrzymywania dopłat kredytobiorca trwale zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym.

Otrzymanych wcześniej, przed dniem ziszczenia się warunku, dopłat nie trzeba będzie zwracać.

Co ze zdolnością kredytową?

Projekt nie odnosi się wprost do kluczowej dla rozważających zaciągnięcie kredytu kwestii – dostępności. Przypomnijmy, że główną barierą dla popytu pozostają obecnie zasady oceny zdolności kredytowej, a w szczególności bufor na wzrost stopy procentowej narzucony zaleceniem nadzoru. Z zapowiedzi UKNF wynika, że kwestia obniżenia wymagań jest analizowana.

Tymczasem w projekcie przewidziano pewien nie zapowiadany wcześniej mechanizm. „W celu wzmocnienia wpływu proponowanych rozwiązań na poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych przewiduje się szczególne rozwiązania pozwalające zachować niższą wysokość obciążeń kredytowych również po okresie stosowania dopłat, zabezpieczając dodatkowo kredytobiorców o relatywnie niższych dochodach przed skokowym wzrostem raty kredytu po zakończeniu okresu stosowania wsparcia. Po uzyskaniu dopłaty do pełnej liczby rat bank kredytujący na wniosek kredytobiorcy, który w miesiącu uzyskania ostatniej dopłaty nie ma ukończonych 50 lat, będzie zobowiązany do wydłużenia okresu spłaty bezpiecznego kredytu 2%, jeżeli pierwsza rata bez dopłaty będzie wyższa niż pierwsza rata z dopłatą. Wydłużenie okresu kredytu zgodnie z tym przepisem będzie mogło wynieść nie więcej niż 5 lat” – czytamy w uzasadnieniu.

„Wprowadzane warunki powinny pozwalać na określenie zdolności kredytowej kredytobiorcy bez uwzględniania ryzyka wzrostu raty po okresie stosowania dopłat, a więc do wysokości pierwszej raty kredytu, obniżonej o dopłatę” – czytamy w dokumencie. Fragment ten można odczytać jako sugestię wobec banków. Kredytodawcy powinni jednak brać pod uwagę chociażby ryzyko utraty przez kredytobiorcę prawa do dopłat i finansowe konsekwencje takiego scenariusza.

Projekt czekają konsultacje

Rozwiązania zaproponowane w projekcie nie są ostateczne. Można spodziewać się, że swoje uwagi zgłosi wiele ze stron zaproszonych do udziału w konsultacjach. Dokument ma zostać rozpatrzony przez Radę Ministrów w lutym. Rząd oczekuje, że w kwietniu ustawa zostanie uchwalona przez parlament. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami rozwiązania mogą wejść w życie w połowie 2023 r.

Źródło: www.bankier.pl

AKTUALNOŚCI